भारतीय रियल स्टेट क्षेत्रका समस्या - Naya Patrika
© 2017 Naya Prakasan Pvt. Ltd.

जन्मपछि प्रायः नवजात शिशुको शरीरमा रौँ देखिने गर्छ । यसलाई हटाउने केमिकलको प्रयोग शिशुको कलिलो छालाका लागि हानिकारक हुन्छ । यस्तो हानिकारक केमिकल प्रयोग गर्नुको साटो घरेलु उपाय प्रयोग गरी…
पूरा पढ्नुहोस् »

लमजुङको मस्र्याङ्दी गाउँपालिका २ घनपोखरा स्थायी घर भई सदरमुकाम बेसीशहर बस्दै आएकी हुमा गुरुङ तीन वर्षदेखि पुष्प नर्सरी व्यवसायमा रमाएकी छिन् । जिल्लामा एक मात्र पुष्प व्यावसाय सुरु गरेकी हुमाले…
पूरा पढ्नुहोस् »

तीन दिनभित्र स्वतन्त्रता घोषणा फिर्ता नलिए अप्रिय निर्णय लिइने स्पेन सरकारको चेतावनी स्पेन सरकारले क्याटलोनियाका पृथकतावादी नेताहरूलाई क्याटलन राज्यलाई स्पेनबाट स्वतन्त्र भएको घोषणा फिर्ता लिन तीन दिनको समय दिएको छ…
पूरा पढ्नुहोस् »

रौतहटको चन्द्रनिगाहपुरमा सम्पन्न २ नम्बर प्रदेश स्तरीय कराते प्रतियोगितामा सात स्वर्र्ण पदक सहित रौतहट जिल्ला प्रथम भएको छ । नेपाल सितोरियो कराते संघ रौतहटको आयोजनामा चन्द्रनिगाहपुरमा सम्पन्न प्रतियोगितामा २ नम्बर…
पूरा पढ्नुहोस् »

कसैले तपाईंलाई सोध्यो, ‘कस्ती युवती मनपर्छ ?’ तपाईं के भन्नुहुन्छ ? पक्कै पनि सुन्दर या राम्री । सुन्दरताले जो–कसैलाई सजिलै अभिभूत बनाउँछ । जसमा हामी आनन्दित हुन्छौँ । चाहे कुनै…
पूरा पढ्नुहोस् »

सन् २०१८ मा रसियामा फुटबलकै महाकुम्भ मेला भनेर चिनिने विश्वकप हुँदै छ । अहिलेसम्म विश्वकपमा २३ राष्ट्रले आफ्नो स्थान पक्का गरेका छन् । रसिया विश्वकपमा ३२ राष्ट्रले भाग लिनेछन् ।…
पूरा पढ्नुहोस् »

गैरआवासीय नेपालीको दुईदिने सम्मेलन भवन भट्टको अध्यक्षतामा नयाँ नेतृत्व चयन गर्दै सकिएको छ । यसपालि अध्यक्षका लागि अर्को सशक्त दाबी प्रस्तुत गरेकी अस्ट्रेलियाकै धनाढ्य जमुना घले गुरुङ पराजित भएकी छिन्…
पूरा पढ्नुहोस् »

नयाँ पत्रिकाको न्युजरुममा आज उद्योग वाणिज्य महासंघकी अध्यक्ष भवानी राणासँग अन्तरक्रिया हुँदैछ । मुलुकको विकासमा निजी क्षेत्रका योगदान कति भन्ने विषयमा अन्तरक्रिया केन्द्रित हुँदैछ । अन्तरक्रिया फेसबुक लाइभ हेर्न तलको लिंकमा…
पूरा पढ्नुहोस् »

नयाँ पत्रिका   |   असोज २७, २०७४

भारतीय केन्द्रीय बैंक द रिजर्भ बैंक अफ इन्डिया (आरबिआई)ले खराब कर्जा पहिचान गरी ‘ब्यालेन्स सिट’ सन्तुलन गर्न बैंकहरूलाई दबाब दिने निर्णय ग¥यो । कर्जा लिएर चुक्ता नगरेका ठूला कर्जाग्राहीलाई टाट पल्टिएको भन्दै अदालतमा मुद्दा दायर गरिने आरबिआईले चेतावनी दिएपछि भारतीय बजारका केही क्षेत्रमा चुनौती थपिएको भन्दै चासोपूर्वक लिइएको छ । ऊर्जाबाहेक स्टिल, तयारी पोसाक, रियल स्टेट, भवन निर्माणमा प्रयोग गरिने उपकरण, व्यावसायिक रियल स्टेट र अतिथि सत्कारजस्ता क्षेत्र निकै प्रभावित हुन सक्ने भन्दै चिन्ता हुन थालेको छ ।

बैंकले सहमति जनाएपछि घर किन्न अग्रिम भुक्तानी गरेका ग्राहकहरू युनिटेक, जेपी इन्फ्राटेक र आम्रपल्लीजस्ता भारतका निर्माण कम्पनीहरूविरुद्ध अदालततर्फ लागेका छन् । लगानीकर्ताको लगानी गुम्ने त्रास फैलिएको छ किनभने बैंकजस्ता सुरक्षित कर्जादाता कम्पनीले व्यवस्थापन गरे भने मात्रै उनीहरूको दाबीअनुसार पुनर्विचार हुन्छ ।

अर्थतन्त्रमा रियल स्टेट क्षेत्रलाई निकै चासोपूर्वक लिने गरिएको छ । उदारीकरण भएपछि निकै विकास भएको र नियमन गर्दा खुम्चिएको देखिन्छ भारतीय रियल स्टेट क्षेत्र । विकासका लािग उचित वातावरण र आर्थिक सहायता दिइएकाले रियल स्टेट क्षेत्रमा केही सकारात्मक परिवर्तन तथा केही विषयमा विरोधाभास पनि देखिँदै आएको छ । तर, बजार अर्थतन्त्रमा आर्थिक सहायतापछि आपूर्ति बढ्दा निजी क्षेत्रलाई प्रोत्साहन मिल्छ । तर, बजारलाई फाइदा हुने भयो भने मात्र आर्थिक सहायताले काम गरेको भन्न सकिन्छ । सुधार गर्ने उद्देश्य निर्धारण नगरिएको भए पनि नीति निर्माणले माग बढाउन भने प्रोत्साहन गरेको छ ।

निजी क्षेत्रका प्राथमिकता

निजी क्षेत्रका प्राथमिकतालाई समेत समावेश गरी नीति निर्माण गर्ने र नियमनको दायरामा ल्याउने काम चुनौतीपूर्ण छ । राज्यले स्वायत्तता प्रदान गर्दा रियल स्टेट क्षेत्रको विकासमा प्रोत्साहन पुग्छ । तर, यो आवश्यक नरहेको विश्वास गरिँदै आएको छ भने निजी लगानी प्रोत्साहन गर्न कर तथा अन्य सेवामा छुट दिने काम पनि निरुत्साहित गर्नुपर्ने धारणा पनि उत्तिकै छ । किनभने सार्वजनिक खर्च वृद्धि भए ठूलो घाटा हुने र वित्तीय क्षेत्र सुधारको काममा बाधा पुग्छ । यसरी निजी क्षेत्र प्राथमिकतामा पर्ने भएकाले पनि कर तथा अन्य सेवामा छुट दिइनु उपयुक्त हुने देखिँदैन ।

रियल स्टेट सुधारका लागि निजी क्षेत्रको धारणा आउनैपर्छ । यसरी आएका कतिपय मागले परिणाममुखी काम गर्न सक्छन् र रियल स्टेट क्षेत्र पूर्ण रूपमा व्यावसायिक क्षेत्र बन्न सक्छ । जब–जब व्यापार व्यवसाय राम्ररी फस्टाउँछ, तब कार्यालय स्थापना हुनेक्रम वृद्धि भई रियल स्टेट क्षेत्रको माग पनि वृद्धि हुन्छ । भारतका मुख्य महानगर क्षेत्रमा स्टिल र ग्यास उद्योगका संरचना तीव्र विकास हुनेक्रमले रियल स्टेट क्षेत्रको माग व्यापक वृद्धि भएको भन्दा अर्को उपयुक्त उदाहरण विरलै होला । यसैगरी सफ्टवेयर कम्पनी र सूचना प्रविधि कम्पनीको निर्यातसमेत वृद्धि भएकाले सहरी क्षेत्रमा कार्यालयका लािग रियल स्टेट क्षेत्रको माग बढाउन मद्दत गरेको छ ।

व्यक्तिगत प्रयोजनका लागि रियल स्टेट खरिद गर्ने परम्पराले व्यापकता पाइनसकेकाले रियल स्टेट क्षेत्रको व्यापक विकास हुन बाँकी नै छ भन्न सकिन्छ । सन् २०११ को जनगणनाका तथ्यांकमा आधारित हुने हो भने भारतका सहरी क्षेत्रमा बसोवास गर्ने घरपरिवारको संख्या ८ करोड ११ लाखभन्दा बढी पुगेको थियो । जबकि सोही वर्ष १ करोड ८७ लाखभन्दा बढी सहरी क्षेत्रका घरपरिवारलाई भवन अभाव रहेका थिए । करिब एकचौथाइ (२३ दशमलव २ प्रतिशत) परिवारले अझै पनि भवन अभावको सामना गर्नुपरिरहेको देखिन्छ । यी परिवारको बसोवासका लागि या त कुनै घर नै छैन वा पुराना घरमा बसोवास गरिरहेका वा अत्यन्त साँघुरो स्थानमा बसोवास गरिरहेका छन् ।

तीव्र रूपमा सहरीकरणको अर्थतन्त्र रहेको भारतमा रियल स्टेट क्षेत्रको माग कस्तो छ भन्ने कुरा स्पष्ट पार्नका लागि यो त एउटा प्राविधिक उदाहरण मात्र हो । यो प्राविधिक रूपमा देखिएको मागलाई पूर्ति गर्नु अर्थतन्त्र सुधारको नारा दिनेहरूका लागि चुनौतीको विषय बनेको छ । विशेषगरी सन् २००० को दशकपछिको समयमा रियल स्टेट क्षेत्रको माग र आपूर्तिबीच सन्तुलन कायम गर्न दुईवटा स्रोतको भूमिका उल्लेखनीय हुन सक्छ । पहिलो भनेको रियल स्टेट निर्माणमा जोड दिई यसको संख्या व्यापक वृद्धि गर्नु हो । यसका लागि सहज मौद्रिक नीति र वैदेशिक लगानी आकर्षण गर्नुपर्ने हुन्छ । अर्को भनेको वित्तीय उदारीकरण गर्ने हो, जसले बैंकलाई कर्जा प्रवाह गर्न खुकुलो पारोस् ।

रियल स्टेट क्षेत्रको कर्जाप्रवाह

विगतमा बैंकले कर्जाप्रवाह नीति खुकुलो पार्दा रियल स्टेट क्षेत्रले व्यापक फाइदा लिन सफल भयो । सन् १९९० को दशकको अन्ततिर रियल स्टेट (हाउजिङ) क्षेत्रमा व्यापक लगानी हुन सुरु भई विश्वमा आर्थिक मन्दी आउनुभन्दा पहिले सन् २००६/०७ तिर उच्चतम बिन्दुमा पुगेको थियो । अतः सन् २००१/०२ मा बैंकले प्रवाह गर्ने कर्जामध्ये करिब पाँच प्रतिशत रकम हाउजिङ क्षेत्रमा लगानी हुने गरेको थियो भने सन् २००६/०७ मा आइपुग्दा सो हिस्सा बढेर १२ प्रतिशतसम्म पुगेको थियो ।

तर, अझ उल्लेखनीय कुरा त के छ भने सन् २००७/०८ विश्वव्यापी रूपमा आर्थिक मन्दी हुँदाहुँदै पनि हाउजिङ तथा समग्र निर्माण क्षेत्रमा कर्जा प्रवाह बढ्दै हालसम्म पनि सोही प्रवृत्ति कायमै छ । भारतीय धितोपत्र बजारमा हाउजिङ क्षेत्रका कम्पनीमा लगानी आकर्षित हुन सकेको छैन । भारतमा सन् २००६ मा करिब ७ प्रतिशत लगानी हाउजिङमा लगानी हुने गरेको थियो, जबकि सोही समयमा चीनमा सो क्षेत्रमा १२ प्रतिशत लगानी भएको थियो । यसैगरी थाइल्यान्डमा १७ प्रतिशत, कोरियामा २६ प्रतिशत, मलेसियामा २९ प्रतिशत लगानी हाउजिङमा हुने गरेको थियो भने सबैभन्दा बढी अमेरिका र बेलायतमा क्रमशः ८० र ८६ प्रतिशत लगानी हाउजिङ क्षेत्रमा हुने गरेको तथ्यांकले देखाएको छ । तर, प्रतिव्यक्ति आय र आम्दानी असमानताको स्तरअनुसार हाउजिङ क्षेत्रमा हुने लगानी दरमा फरक परेको हो । यी दुवै सूचक अन्य राष्ट्रको तुलनामा भारतमा कम देखिएकाले धितोपत्र बजारमा लगानी पनि कम देखिएको छ । सो समय भारतका बैंकहरूले व्यापक रूपमा कर्जा प्रवाह गर्न चाहेका थिए । यसले गर्दा बैंकको खराब कर्जा वृद्धि भयो । केही रियल स्टेट कम्पनी टाट पल्टन पुगे ।

पूर्वाधार विकासको क्षेत्रमा रियल स्टेटकोजस्तै अवस्था देखिएको छ । पूर्वाधार विकास कम्पनीले ठूलो परिणाममा बैंकिङ प्रणालीबाट कर्जा प्राप्त गरेका थिए । लामो समयमा मात्र परिपक्व हुने भएकाले सन् २००० को दशकदेखि बैंकले यो क्षेत्रमा कर्जा प्रवाह गर्न निरुत्साहित देखिएका छन् । जोखिम बढी र तरलता कम हुने भएकाले बंैकहरू पछि हटेका हुन् । ठूलो परिमाणको लगानी थोरैलाई गर्नुपर्ने भएकाले पनि बैंकले खासै चासो नदेखाएका हुन् । जुन बैंकले यो क्षेत्रमा बढी लगानी गरे ती वित्तीय संस्था आफैँ खराब कर्जाको मारमा परेका छन् ।

रियल स्टेट क्षेत्र खरिदकर्ताभन्दा पनि विकास कम्पनीले बढी रकम लगानी गर्दैै आइरहेका छन् । विकास कम्पनीहरूबीच कसले बढी जग्गामा रियल स्टेट निर्माण गर्ने भन्ने अस्वस्थ प्रतिस्पर्धा गर्न बैंकलाई हतियार बनाएका छन् । रियल स्टेट क्षेत्रमा लगानी गर्न कर्जा तथा जग्गा लिने विकास कम्पनीले ब्याजको ठूलो भार पनि थपिएको छ । तसर्थ ठूला विकास कम्पनी पनि ऋणमा डुबेकाले सेवा प्रवाह गर्न बन्द गर्नुका साथै खराब कर्जाको समस्यामा फसेका छन् । अतः निर्माण क्षेत्रका उद्योग र सिमेन्ट उत्पादनमा कमी आएको छ । रियल स्टेट क्षेत्रका गतिविधिमा समेत कमी आएको देखिन्छ ।

खराब कर्जा कारण ब्यालेन्स सिट साफ गर्न समस्या पर्ने भएकाले कर्जा प्रवाह गर्न बैंकले चासो देखाएका छैनन् । बैंकले लिएको यस्तो नीतिले हाउजिङ क्षेत्रलाई पनि नराम्ररी प्रभावित पारेको छ । तर, हाउजिङ क्षेत्रको कर्जा निर्माण क्षेत्रका अन्य विधाका तुलनामा निकै कम छ । हाउजिङ क्षेत्रमा लगानीका लागि कर्जा प्रवाह र माग पनि बढेसँगै जोखिम पनि उत्तिकै रहेको देखिन्छ ।

सिपी चन्द्रशेखर र जयती घोष दुवै दिल्लीस्थित जवाहरलाल नेहरू विश्वविद्यालयका अर्थशास्त्र विषयका प्राध्यापक हुन् ।

स्रोतः द हिन्दू बिजनेस लाइन